▲ 공공주택지구 전국연대 대책협의회(공전협) 특별대담

“강제수용한 땅으로 공공사업자 배불리는 개발중단을
공공주택지구와 3기 신도시 지정 철회돼야 마땅하다
토지강제수용 시 양도소득세 폐지․ 소급 적용해야
비현실적 토지관련 보상법규 즉각 개정돼야 한다
개발제한구역상태의 헐값 보상에는 큰 문제 있어“

특별대담

사회:  백종원 파워코리아 대표 겸 편집국장
대담:  임채관 <공전협> 의장(성남 서현지구 비대위원장)
        박종국 성남 복정지구 주민대책위원장
        석철호 하남 교산지구 주민대책위원장(3기신도시)
        이병찬 화성 어천지구 주민대책위원장
        현석원 <공전협> 자문위원장(건축사)

공공주택지구 전국연대 대책협의회(이하 공전협)는 지난 6월 27일 국회의사당 앞에서‘문재인 정부 재산권 침해 범국민 규탄대회’를 가졌으며, 이에 앞서 오전 10시 이언주 국회의원과 공동으로 의원회관 제8간담회실에서 토론회를 개최한 바 있습니다. 본지에서는 <공전협> 의장단 등 집행부 인사 5명을 초청한 가운데 정부의 공공주택지구 및 신도시 지정의 실태와 문제점, 재산권 보장을 위한 대안은 무엇인지에 대해 특별대담을 마련하여 대책을 들어보았습니다. <편집자주>

▲백종원=정부의 공공주택지구 및 제3기 신도시 지정으로 수도권을 비롯한 전국 각 지역에서 비판과 불만의 소리가 갈수록 거세지고 있습니다. 정부의 공공주택정책에 따르는 문제점 및 대책은 무엇인지 이야기를 들어보도록 하겠습니다.

▲임채관=문재인 정부는 국민들의 사유재산권을 침해하는 주택정책을 즉각 중지하여야 할 것입니다. 그래서 우리 공공주택 전국연대 대책협의회(이하 공전협)가 지난 2월 창립되어 지역주민들과 단 한마디 상의도 없이 일방적으로 공공주택지구를 발표하고, 강제수용을 통해 사업지구 내 주민들의 생존권을 위협하고 있다는 판단 하에 문재인 정부의 주택공급 정책을 결사적으로 반대하고 있습니다. 한마디로 정부가 공익사업이라는 명분을 앞세워 도가 넘은 강제수용권을 남발하고 있는 것입니다.

▲이병찬=수도권에 위치한 대부분의 공공주택지구는 지난 50여 년간 개발제한구역으로 지정됨으로 인해 이 지역주민들은 자신의 정당한 재산권조차 행사하지 못하도록 희생을 강요받아 왔습니다. 정부는 신도시 개발 사업에 있어서 불합리한 법과 제도부터 고쳐야 할 것인 데, 선행적 조치 없이 사업지구 내 주민들에게 강제수용방식의 개발을 강요하는 것은 국가의 책무를 방기하는 것으로 이는 결코 용인할 수 없는 일입니다.

▲박종국=헐값 보상으로 사업지구 내 주민들의 생존권을 위협하는 전국의 공공주택지구와 제3기 신도시 개발계획은 전면 백지화돼야 합니다. 아울러 강제수용으로 토지를 강탈해 가면서 여기에 더해 양도소득세를 부과하는 악법은 즉시 개정되어야 합니다. 아울러 저는 양도소득세가 폐지되는 법이 개정되더라도 문재인 정부의 주거복지로드맵 발표 이후 공공주택지구로 지정된 모든 지구에 소급 적용해야 한다고 봅니다.

▲석철호=우리 헌법에 규정된 정당보상 원칙을 침해하고 있는 불합리한 법령과 LH공사의 보상내규를 바로잡기 위해 실질적으로 전국의 공공주택지구 및 하남 교산과 같은 제3기 신도시 주민들을 대표하는 <공전협>과 국토부, LH공사가 참여하는 협의체를 즉각 운영해야 할 것입니다. 이번 6.27. 문재인 정부 재산권 침해 규탄 국회 토론회 및 집회를 계기로 이 같은 협의체가 속히 구성돼야 할 것이라고 생각합니다.

▲현석원=정부는 서민의 주거안정을 도모한다는 미명하에 전국 각지에 공공주택지구를 지정하여 강제수용을 진행하고 있습니다. 실수요자를 위한 주택공급에 반대할 사람은 없습니다. 외국에서는 공영개발의 경우 더 민감하게 공공성, 공익성 등을 검증하고 절차를 강화하는 등 진정한 민주적인 방법으로 개발을 진행하고 있습니다. 가까운 일본의 경우 또한 개발을 위해서 개발의 근본적인 문제와 토지주, 지역주민, 전문가 등이 함께 모여 개발 방향과 의견을 조율하여 명품도시를 만들고 있고, 사회주의를 표방하고 있는 중국도 집체토지에 대하여 헐값에 수용하는데 많은 반발이 있어 이미 2012년경에 현실가 보상 방침이 정해졌습니다.

▲백종원=국가경제가 어려워 자영업자의 폐업이 속출하고 있으며 서민경제의 양극화가 심화되어 하루하루 살기가 버거운 이 어려운 때에 우리가 지난번 청와대에 이어 국회의사당 앞에서 대규모 집회를 열 수밖에 없는 현실이 안타깝고 서글프기만 합니다. 좋은 해결책은 없을까요.

▲임채관=문제는 개발방식입니다. 개발이익을 정부와 사업자가 독점하고, 원치 않는 수용으로 집과 땅을 강탈당하는 국민들은 헐값 보상으로 생존권을 위협받고 있는 것이 문제입니다. 더욱이 문제의 근원은 바로 공공주택특별법과 토지보상법입니다. 공기업 등에서 개발을 편하게 하기 위하여 개인의 사유재산권을 무시하고 빠른 사업 진행을 목적으로 만들어진 공공주택특별법과 토지보상 관련법 등은 이제는 친환경적이고 토지주를 배려하고 모두를 위하는 방향으로 개정되어야 할 것입니다.

▲박종국=개발이익은 토지주 등과 공유해야 한다는 것입니다. 애초에 토지 보상을 현 시가로 보상을 하여야 함에도, 정부의 필요에 의하여 수 년 혹은 수십 년간을 묶어놓고 공시지가가 오르지 못하게 한 후 공시지가로 매입을 하는 것은 엄청난 재산권 침해입니다. 개발을 전제로 한 자산평가항목을 일부 반영하여 보상가격을 현실화하는 것이 수많은 문제를 해결할 수 있는 방법일 것입니다.

▲석철호=공공주택지구 및 신도시 등에서 강력하게 반발하고 있는 이유를 구체적으로 듣고, 이제는 일방적 통보에 의한 개발 방법이 아닌 좀 더 민주적인 방법으로 사회 공익 목적의 개발을 고민할 때입니다.

▲현석원=국민 개개인은 정부에 의한 “강제수탈”이라는 재산권 침해를 받아도 정부를 상대로 권리 주장을 한다는 것은 쉽지 않은 일입니다. 개인이기에 권리 주장에 한계가 있고, 주위의 도움을 받기도 쉽지 않습니다. 그렇기에 억울하여도 표현을 못하는 것이 현실입니다. 그래서, 전국의 공공주택지구 및 신도시 등에서는 강제수용에 반대하며 “정부 갑질”을 그만두라는 목소리 내는 것입니다.

▲이병찬=문재인 정부는 많은 국민이 강제수용을 왜 반대하고, 대안은 무엇인지, 과연 지금 행해지고 있는 정책들이 바른 정책인지 전문가에 의한 면밀한 검토가 고려돼야 할 것입니다. 과거 정부의 잘못된 정책으로 집값을 잡겠다고 했지만 서울의 집값은 오히려 폭등하는 등 정책의 역효과에 대한 주의를 기울여야 할 것입니다. 수요와 공급 원칙을 무시하고, 보고 싶은 것만 보고, 듣고 싶은 것만 듣는 무지한 정책은 이제 시정되어야 합니다.

▲박종국=지금과 같은 공시지가 기준 보상가 산정방식은 시가에 크게 미치지 못하는 헐값 보상의 원인으로 작용하고 있으므로 이는 반드시 개선되어야 할 것입니다. 최근 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제1항에 ‘적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다’라는 조항이 신설되었지만 이 또한 시가를 제대로 반영하기에는 크게 미흡한 조항이라고 할 수 있습니다. 보다 근본적인 법률개정이 이루어져야 하는 이유입니다.

▲임채관=현재 공공주택특별법에 토지주 및 주민의견을 청취하고, 설명회 등을 개최하는 규정이 있으나 사실상 무용지물에 가까우며, 이를 개정할 필요가 있습니다. 정부에서는 사유재산권을 행사하지 못하도록 각종 규제로 개발을 막다가 정부의 필요에 의해 규제를 정부 스스로 풀고 개발하여 막대한 이익을 독점한다는 자체가 문제입니다.

▲이병찬=개발 시에 명목상으로만 주민의견 청취를 진행하고, 실질적으로 의견 반영이나 참고 없이 일방적 개발을 진행하는 방식은 이제 없어져야 합니다. 시간이 조금 더 걸리겠지만 주민 의견을 충분히 수렴하고 개발 과정 과정마다 충분한 소통을 함으로 토지주 및 주민 의견을 반영하고, 함께 개발을 진행하는 것이 수많은 억울한 사연들을 막을 수 있는 방법일 것입니다.

▲석철호=정부는 과거 20여 년 전부터 그린벨트를 풀어서 아파트를 짓고 있습니다. 그린벨트로 지정된 토지는 그동안 매우 엄격하게 관리되어 왔습니다. 허가 없이 아주 작은 창고 하나라도 짓게 되면 어김없이 망치부대가 달려와 때려 부수곤 했습니다. 그래서 일반 민간업자들은 개발을 하고 싶어도 그린벨트를 풀지 못해 개발이 무산되기 일쑤였습니다. 그런데, 공공주택특별법은 지구계획승인만 떨어지면 그린벨트가 자동으로 풀리도록 규정하고 있습니다. 국민들에게는 그토록 엄격하게 제한하여 수많은 선량한 주민들을 전과자로 만들어 왔으면서 정부는 공공주택특별법을 적용하여 손바닥 뒤집듯 쉽게 그린벨트를 풀어서 개발하고 있는 것입니다. 공공개발 시에는 민간개발보다 더 친환경적이고 공공성이 강조되어야 하는데 현실은 정반대라는 것이 문제입니다. 이런 악법으로 모든 지구를 강제수용하여 환경을 훼손하는 것이 공공개발의 현실입니다.

▲박종국=공공주택지구와 신도시 등 개발 목적의 토지강제수용에서는 막대한 개발이익이 발생하는데, 이를 어떻게 분배하느냐 또한 중요한 과제입니다. 현재는 토지소유자들에게는 토지보상이라는 하나의 보상 기준만을 적용하고 있습니다. 그러나 분명히 개발이익 창출에 있어 토지소유자도 중요한 기여자임을 인식해야 할 것입니다. 민간개발 시에는 막대한 토지보상금 등을 지불하며 개발해도 이익이 발생하기에 사업을 진행하는 데, 정부에서 공영개발을 하며 저가에 토지수용을 한다면 그 이익은 얼마가 될지 불 보듯 뻔한 것 아니겠습니까? 그래서 토지주에 의한 감사시스템도 확립되어야 하고, 사업의 진행 및 비용 등도 모두 공시를 하는 등 투명한 절차가 마련되어야 할 것입니다.

▲임채관=토지보상법도 마찬가지입니다. 정부가 강제로 수용을 한다고 하면 응당 현시가에 맞는 보상을 하여야 할 것이나, 개발이익을 정부가 독점하도록 규정된 토지보상법 때문에 수용을 당하는 국민들은 헐값에 땅을 내놓을 수밖에 없습니다. 또 원치 않는 강제수용을 하면서 양도세를 부과하는 것은 더더욱 문제입니다.

▲이병찬=무리하게 추진되는 토지 강제수용은 “정부 갑질”이며, “수탈행위”입니다. 대부분의 국민들은 “민주화 시대”라면 더 이상 불합리하고 시대착오적인 “정부 갑질”은 중단되어야 한다고 생각합니다.

▲현석원=개인의 의사와는 전혀 관계없는 정부의 일방적 수탈 행위, 토지주 및 지역주민 등의 의견은 무시되며 정부 주도의 일방적 개발 통보, 의견을 받아들이지 않는 고압적 자세의 정부, 헌법에도 명시한 “정당한 보상”이 아닌 불합리한 보상, 환경을 위한다는 명목으로 수십 년간 묶어놓은 그린벨트를 수용한 뒤 정부가 환경을 훼손하는 개발행위, 이를 통한 막대한 이익 독점 등 “정부 갑질”을 중단해야 할 것입니다. 현재, 공공개발의 시행자는 공기업이 주체가 되어야 할 수 있는데 애초에 이 부분에 대하여 민간기업이 검토하고 참여 가능하도록 하여, 토지주들이 시행자를 지정할 수 있는 방법을 마련한다면 제대로 된 보상이 되리라 생각합니다.

▲석철호=현재의 소득세법은 강제수용에서 현금보상 시 불과 10%의 감면규정을 두고 있습니다. 현재 여러 국회의원님들께서 이러한 부당한 세법을 고치기 위하여 개정법안을 발의하였습니다. 우리가 이 법안이 통과될 수 있도록 힘을 모아야 할 때입니다.

▲박종국=공정한 가격 산정은 <감정절차>를 통해 이루어지므로 이 부분의 개선은 반드시 필요합니다. 현재 감정절차는 “국토부”, "지자체" 및 LH 등 “공기업”의 영향력이 지배적이므로 이들의 지휘를 받는 감정평가사들은 어쩔 수 없이 정부의 눈치를 볼 수밖에 없는 구조로 “사업자 친화적”이라는 비판을 피할 수 없습니다. 토지주들의 주도로 감정평가사들이 일할 수 있는 등 더욱 공정하고 투명한 감정실시를 위한 제도정비가 필요합니다.

▲현석원=양도세는 말 그대로 개인의 물권을 양도함에 있어 발생하는 차익에 대해 부과하는 세금입니다. 그러나 강제수용 시에는 물권을 자의로 양도하는 것이 아닌 개인의 의사와는 무관한 공권력에 의한 수용이고, 더군다나 현 시세가 아닌 공시지가를 기준으로 한 감정평가 금액을 기준으로 보상을 받으니 현 시가와 차이가 있을 수밖에 없는 현실에서 양도세까지 내야한다는 사실이 더욱 토지주들을 화나게 하는 요인입니다. 정부의 필요에 의하여 강제수용하는 경우 양도세는 100% 감면되어야 할 것입니다.

▲임채관=정부는 지금이라도 제3기 신도시 개발을 철회하여 잘못된 과도한 주택공급 정책을 멈추어야 할 것이며, 하루빨리 국회를 통해 열어 서민들의 생존권을 위협하는 공공주택특별법, 토지보상법, 조세특례제한법을 개정할 것을 강력히 촉구하는 바입니다.

▲백종원=좋은 말씀들 감사드립니다. 양도세 폐지나 현실성 있는 토지보상 등 좋은 결과물들이 나오게 되기를 기대합니다.