▲ 대한부동산법률사무소 이태광 교수

부동산 정책이란 ‘부동산과 관련된 다양한 문제를 해결하는 정부의 노선’이다. 정부가 추진하기 때문에 국책이면서 동시에 공공 정책이다. 2017년 문재인 정부가 들어서고 다양한 부동산 정책들이 쏟아져 나왔다. 문재인 정부 초기에는 부동산 규제에 초점을 맞췄지만 이로 인해 서울을 비롯한 수도권의 집값이 크게 상승하는 등 부작용이 발생하고 말았다. 이에 정부는 2018년 9월 13일 ‘9.13대책’을 발표했다. ‘9.13대책’은 종투기수요근절, 맞춤형대책, 실수요자 보호라는 3대 원칙으로 주택시장을 안정화시키기 위한 목적으로 시작됐다. 이러한 혼란스러운 상황 가운데 20년이 넘는 세월동안 부동산, 경매 전문가로 맹위를 떨쳐온 이태광 교수의 행보가 주목을 받고 있다. 월간 파워코리아는 미국 사우스웨스턴 캘리포니아 대학교 부동산학 석사과정 교수 겸 한국열린사이버대학교 부동산자산금융학과 교수이자 대한부동산법률사무소를 이끌고 있는 이태광 교수를 만나 부동산과 경매, 그리고 강릉 부동산 시장에 대한 자세한 이야기를 들어봤다.

26년간 부동산 전문가로 활약한 이태광 교수, ‘대한법률부동산연구소’ 설립
이태광 교수는 2013년 8월 강원도 강릉에 부동산 종합 전문컨설팅 연구소 ‘대한법률부동산연구소’를 설립해 부동산과 경제 및 사회 전반 산업까지 연구하고 서민을 위한 무료상담 서비스를 제공하고 있다. 26년간 부동산 전문가로 활약한 이 교수는 또한 부동산 소유 및 거래의 능률화와 시스템화를 연구하고 상담 서비스를 제공하는 등 지역 부동산 경제 활성화에 힘쓰고 있으며, 지역민을 대상으로 경매기초반 무료 강습, 전국 경매물건 정보 무료 제공 등 다양한 사회공헌 활동도 펼치고 있다.
특히 미국 사우스웨스턴 캘리포니아 대학교 부동산학 석사과정 교수 겸 한국열린사이버대학교 부동산자산금융학과 교수 역할도 병행하면서 지역의 부동산 전문인 육성을 위해 노력하고 있다. 여기에 그는 <24시간이면 배우는 부동산 법원경매>, <돈 되는 부동산 정보를 찾아라> 등의 저서를 저술하기도 했다.

대한민국의 지역 관광 거점 도시로 선정된 강릉
5~6년 안에 집값이 2배 이상 상승
강릉은 현재 유동인구가 증가하는 등 긍정적인 신호를 보이고 있다. 이에 대해 이태광 교수는 “강릉이 넓은 땅은 아니지만 시내 쪽은 거의 좋아진다. 인플레이션, 저금리, 장기 이슈 등 모든 것을 봤을 때 단점보다는 장점이 많다. 작년에 대한민국의 지역 관광 거점 도시 5곳이 선정됐다. 그중 하나가 강릉이다. 강릉은 관광 도시로서 활약해야 한다. 왜냐하면 주거 인구가 적어도 관광 인구가 많으면 잘 사는 것이고, 관광 활성화가 되면 그 산업에 맞는 인구가 들어온다. 관광이 발전하면 주거하려고 유입되는 인구도 발생하는 것이다. 관광 사업은 한계 없이 계속 발전하는 것이다. 제가 보는 관점에서 재테크란 투자 대비 수익률이다. 또 하나는 강릉은 이러한 단계까지 가기 전까지는 비규제 지역이기 때문에 대출 규제도 없고, 기준 시가가 싸니깐 중과세가 없다. 입주가 끝나는 올해 가을부터 강릉의 집값이 뛸 것이다. 또한 여기에 철도가 들어오기 때문에 그래서 5~6년 안에 강릉 집값이 2배 이상은 뛴다”고 전망했다.

부동산의 문제는 수도권과 지방의 차이
지방은 가치평가가 적어 거품이 없다
강릉에서 활발한 활동을 펼치고 있는 이태광 교수는 “수도권은 계속 상승했지만 지방은 침체됐다. 지방이 침체되다보니깐 사람들이 버거워하고 힘들어한다.”고 말했다. 그래서 대한법률부동산사무소에서는 특수반 과정을 통해 심층적으로 부동산을 가르쳐서 그 사람들이 전국 어디를 가든지 할 수 있게끔 수준을 만들어주는 수업을 진행하고 있다. 경매보다 중요한 게 경기의 흐름이나 부동산의 원인·분석 등을 가르쳐줌으로써 사람들이 부동산이라는 걸 알게 해주는 것이다.
이 교수는 “부동산은 서울 등 수도권과 지방의 가격 차이가 심하다. 부동산의 원가라는 것이 토지 가격과 건물 가격이 있다. 부동산의 원가는 실용평가라고 하고 원가에서 더 높게 부동산의 가격이 형성되어 있으면 가치평가다. 보통 서울이나 수도권은 가치평가가 높게 형성되어 있어 지금처럼 경제 위기와 금융 위기가 왔을 때는 가치평가가 흔들려버린다. 그러면 그런 위기가 왔을 때는 수도권의 부동산은 30~40% 가치평가가 빠진다는 것이고 지방은 빠질 게 없다는 얘기다. 토지의 거품 같은 경우는 입지에 따라 틀리고, 경기로 인해 빠지는 요소는 있다”고 설명했다.

현재 부동산 시장은 거래절벽이 문제
부동산 실물자산 40% 정도는 심리가 좌우하는 것
이태광 교수는 현재 부동산 시장에 대해 “가장 중요한 게 거래가 지속되어야 가치평가도 되고 실용평가가 되는 건데 거래절벽이 되니깐 문제”라고 목소리를 높였다. 그는 “제가 그동안 주장했던 것은 문재인 정부 들어서 양도세, 취득세, 대출 규제가 강화되다보니 실질적인 거래가 힘들다는 것이다. 수도권의 부동산이 오르는 것은 가치평가만 오르기 때문에 그래서 거품이 형성된다. 그것도 사실상 거래가 잘 이루어지지 않아서 문제다. 다수의 거래로 평균치가 나와야 하는 데 소수의 거래로 가격으로 표현하고 있다는 것이다. 부동산이 높낮이가 있듯이 지금의 공급이 한정되어 있고, 수요가 한정되어 있어 거래절벽이 있는 상황에서는 경기의 영향이 꽤 크다. 전 세계적으로 금리가 저금리 추세로 들어가고 한다. 그러면 일반적으로 사람들이 저금리가 되고 유동화가 되면 부동산 실자산이 내려간다고 얘기하는 데 이건 옛날 얘기다. 지금은 금리가 내려가서 적응을 하는 것이다. 유동 자산이 많아도 살 타이밍이 아니라면 안 사는 것”이라고 전망했다.
또한 “경기 자체가 위급하고, 부동산의 실물자산 40% 정도는 심리가 좌우하는 것이다. 정부에서 부동산 정책을 피면 수요 정책, 공급 정책, 조세 정책, 금융 정책 등 크게 4가지인데 거기에 한 단계 올라간 것이 심리다. 모든 바탕 속에 심리가 좌우한다”고 강조했다.

정부, 집중화 도시와 거점화 도시 육성해 인구의 수도권 집중 막아야
이태광 교수는 “풍선 효과도 원래 특구 지역이 서울에 있어서 정부가 누르면 수원, 용인 등이 올라간다. 지방으로 가는 데 부동산에서 얘기하는 건 교통편이다. 교통편이 얼마나 수월한 가를 봐야 한다. 부동산은 5년~10년 뒤를 바라보면서 지속적인 걸 보는 것이다. 주식을 얘기하면 대장주를 사면 떨어질 확률이 적다. 같은 지방이라 해도 대장 도시가 있다. 강원도에는 원주, 춘천, 강릉이 대장 도시다. 강원도는 18개 시·군 중에서 10년 안으로 6개가 없어진다고 본다. 또 하나는 그러면 정부에서도 강원도에서 원주, 춘천, 강릉을 살려야 한다. 이곳마저 죽인다면 강원도의 모든 사람들은 서울로 집중된다. 집중화 도시, 거점화 도시를 하나 만들어서 철원, 태백 사람들도 강원도에 머물게 해야 한다. 그래서 거점화 도시를 지역별로 만들어서 키워서 흡수시켜야 한다. 그게 안 되면 수도권에 집중되기 때문이다. 그러다 보니깐 원주, 강릉 등에 혜택이 엄청 많다. 강릉은 KTX 개통 등을 통해 물류부터 모든 게 유리하다”고 전했다.

2022년 동해선(강릉~부산) 개통, 2024년 물류 산업단지 조성, 2026년 강호선(강릉~목포) 개통
정부, 강릉을 북한, 러시아, 유럽까지 교류하는 거대 도시로 육성할 것
이태광 교수는 강릉의 비전에 대해 “강릉이 2022년에 동해선(부산, 울산, 경주, 포항 등)이 개통된다. 동해선이 개통되면 부산까지 2시간 반밖에 소요되지 않는다. 항상 철도는 출발 지역이랑 종착 지역이 발전하는 것이다. 여기에 정부에서 강릉을 지방 거점 도시로 생각하고 있다. 이와 함께 2024년에 남강릉역 주변에 30만 평 일대의 물류 산업단지를 조성할 계획이다. 정부 차원에서 남강릉역 주변에 물류 산업단지를 조성해서 강릉을 북한과의 교류뿐만 아니라 러시아, 유럽까지 이어질 수 있는 거대 도시로 육성시키는 방안을 추진하고 있다. 또 하나는 2026년에 강호선(강릉~목포)이 생긴다. 여기에 충청북도만 연결하면 목포~강릉이 3시간 40분 걸린다. 또한 충북선(강릉~제진) 예비성타당성조사 면제 사업이 확정됐다. 이렇게 된다면 강릉은 서울, 부산, 전라도에서 오는 철도로 물류단지가 조성되는 것이다”고 희망찬가를 전했다.

한국 부동산은 전세 가격에 따라 부동산 가격 예측할 수 있어
이태광 교수는 “한국 부동산에는 전세 가격이라는 기준이 있다. 전세 가격에 따라 부동산 가격을 예측할 수 있다. 원래 집값이 먼저 오른 다음 전세가 오르는 건데 그래서 수도권에 유행했던 갭투자가 전세와 매매 가격 차이가 없는 것이다. 이후 2~3년 뒤에 집값이 폭등하는 것이다. 그래서 강릉이 갭투자가 가능하다. 코로나19 등의 위기로 잠시 빠질 수 있지만 이슈들이 많기에 상승할 여지가 있다. 또 하나는 부동산 통계를 볼 때 수도권과 지방의 매매율, 전세율이 5% 빠졌다 하면 똑같아 보이지만 느끼는 강도가 틀리다. 수도권이 타격이 크다”고 전망했다.
이어 “또 하나는 이슈로 인해서 부동산 가격이 변한다고 한다. 이슈도 장기 이슈(인구 이동, 직업 변화 등)와 단기 이슈(SOC[사회간접자본] 기반 시설 등)로 나뉜다. 똑같은 단기 이슈 중에서도 경제나 부동산 가격을 변화시킬 수 있는 게 바로 교통이다. 강릉은 단지 이슈적인 측면과 장기 이슈적인 측면에서 좋다. 강릉은 영동고속도로, 동해안 국도 등 자동차의 교통이 모두 구축되어 있다. 또한 KTX로 인해서 수도권에서 단거리로 올 수 있으며, 부동산 가격, 지역을 변화시킬 수 있는 단기 이슈도 많다”고 강릉의 투자성에 집중했다.

국내 최초 경매시리즈 총서 ‘24시간이면 배우는 법원경매’ 출간
4월 15일부터 ‘코로나19 극복 부동산 특수반’ 운영할 것
이태광 교수는 경매를 통해 제태크를 꿈꾸는 이들에게 “부동산은 심리가 움직이는 것이기 때문에 위기가 닥치면 경매를 안 하려고 한다. 근데 30% 이상에 달할 정도로 물건은 많이 나온다. 이로 인해 경매를 좀 더 싸게 낙찰받을 수 있다. 이후 2년 지나면 경기가 다시 살아서 돈을 버는 것이다. 그래서 위기라는 것은 일반 서민한테는 말 그대로 위기지만 경매를 통한 재테크 하는 사람에겐 기회다. 지금이 가장 중요한 시기고 자금을 가지고 움직이는 데 옛날보다 유리해진 게 뭐냐면, 지금 전세 대출을 해준다는 것이다. 그리고 금리가 내려가면 전세 찾는 사람이 많아진다. 그래서 임대인들은 월세로 전환하려고 한다. 그로 인해 전세가 부족해지는 현상이 발생한다. 이로 인해 전세가가 오르고 집값이 오르는 것이다”고 명쾌한 해답을 제시했다.
한편 이태광 교수는 지난 2월 20일에 국내 최초 경매시리즈 총서 ‘24시간이면 배우는 법원경매’를 출간했다. ‘24시간이면 배우는 법원경매’는 일반 경매, 법원 경매, 특수물건 경매, 유치권 경매 등 총 4권의 시리즈로 구성되어 있다. 이 도서는 한마디로 부동산 경매의 바이블(성경)이라고 볼 수 있으며 부동산 재테크를 꿈꾸는 사람에게 제격이다.
이 교수는 향후 계획에 대해 “4월 15일부터 총 40명으로 구성된 코로나19 극복 부동산 특수반을 운영할 것이다. 앞서 1차·2차 오리엔테이션을 거쳐 매주 20명씩 나눠서 진행되고, 오리엔테이션틀 통해 코로나로 인한 부동산 영향을 2시간 동안 설명하고, 코로나19 극복 부동산 특수반을 통해 세계 경제와 부동산 정책에 대해 강의할 예정이다”고 밝혔다. 강원도와 강릉을 위해 오늘도 힘쓰고 있는 부동산 전문가 이태광 교수의 행보를 응원한다.