▲ 공정한 대토개발사업 정착을 위한 특별대담

구리갈매역세권지구…개발수익 100% 토지주에 준다
대토계약자가 주인…업무대행사 관행 바꿔야
업체의 불법과 편법 알려 피해 방지할 것

공공주택지구 전국연대 대책협의회(공전협)는 토지를 강제수용당한 전국 공공주택지구 토지주들의 재산권 보호 차원를 위해 (주)미래피엠과‘대토사업에 관한 업무약정’을 체결(2020.03.19.)하였고, 미래피엠의 토지주들에게 수익금을 100% 전액 돌려주는 방식의 공정한 대토사업사례를 전국 회원지구에 확산시켜 나가기로 했다. 본지에서는 공공주택지구 전국연대 대책협의회 임채관 의장과 (주)미래피엠 정헌수 대표이사를 초청하여 대토사업의 문제점과 대책 등에 관한 특별대담을 마련하였습니다. <편집자주>

▣백종원(파워코리아 대표이사)= 전국에 산재한 공공주택지구의 강제수용토지에 대한 보상이 본격적으로 빠르게 진행되고 있습니다. 오늘은 제3기 신도시를 비롯한 전국 공공주택지구에 대한 대토보상에 관한 여러 쟁점에 대하여 대화를 나누어보고자 합니다.

정부에 “수용재결 대상 토지, 대토보상 허용” 요구
▣ 임채관(공공주택지구 전국연대 대책협의회 의장)= 현행 토지보상법은 대토보상신청 토지에 관하여 협의를 통한 양도와 수용재결로 인한 양도에 대하여 별도의 차별규정을 두고 있지 않습니다. 그럼에도 공익사업을 시행하는 LH공사는 대토보상계약을 협의양도 조건으로 허용하여 재결대상토지에 대하여 대토보상을 원천적으로 배제하고 있습니다. 이것은 헌법과 법률이 정하고 있는 권리행사를 하였다는 이유만으로 대토보상을 제한하는 것으로 헌법 제11조 평등권, 제23조 정당한 보상을 받을 권리, 제27조 재판받을 권리를 침해하는 것입니다.
▣ 정헌수(미래피엠 대표이사)= 그렇습니다. 협의양도 토지와 수용재결토지의 대토보상 신청 시기를 달리 두어 협의양도 및 수용재결에 따른 양도 토지 모두에 차별 없이 대토보상을 해줄 것을 요구해야 합니다.
▣ 임채관 의장= 김현미 국토교통부 장관은 지난 2018년 12월 19일, 투기를 방지하고 원주민의 재정착률을 높이기 위해 대토보상을 확대, 활성화하겠다고 공언한 바 있습니다. 개발이익이 철저히 배제된 헐값으로 보상받는 수용대상자들에게 대토용지가격을 낮추어도 부족한 마당에 공급가격을 대폭 인상하고, 피수용인들의 생존권을 위협하는 LH공사의 행태는 마땅히 즉각 시정되어야 합니다.

“대토계약자들의 이익 편취가 불법행위”
▣ 백종원 대표= 정부에 대한 정책적 요구를 말씀해주셨는데, 최근 공공주택지구마다 대토업체들의 난립으로 잡음이 들려오고 있고, 많은 문제점들이 드러나는 것으로 보입니다. 이에 대한 대책이 필요하다고 보는데, 의견을 말씀해주시지요.
▣ 임채관 의장= 그렇습니다. 그래서 공전협은 지난 3월, 이 자리에 함께하신 정헌수 대표님의 대토업무 PM용역사 '미래피엠'과 <공공주택지구 대토자문 및 개발에 관한 업무약정(MOU)>을 체결하였습니다.‘미래피엠’은 공공주택지구 대토보상시장에서 처음으로 순수 대토지주들이 대토조합을 결성하여 대토개발사업을 추진하고 있습니다. 전국연대(공전협)의 취지에도 부합하고, 수용 원주민들의 대토보상 취지에도 맞는 것입니다.
▣ 정헌수 대표= 전국연대(공전협)와의 업무약정 이후 구리갈매역세권에 직접 대토조합을 최초로 설립 추진하였습니다. 원주민들이 대토개발사업의 주체가 되는 형태로 가자는 것입니다. 기존 업무대행사들의 불법과 편법을 원천 차단하자는 것입니다. 독자적으로 대토개발 사업을 추진하여 수익금의 100%를 원주민들에게 돌려주는 첫 사례가 될 것입니다.
▣ 임채관 의장= 미래피엠은 현재 전국 공공주택지구 및 3기 신도시 공동대책위원회인 전국연대(공전협)의 대토 자문회사이기 때문에 구리갈매역세권에서의 대토업무 용역사업의 성공과 그 추이를 예의 주시하고 있습니다.
▣ 정헌수 대표= 제가 구리갈매역세권 원주민 대토조합을 결성할 수 있었던 것은 저희 ‘미래피엠’이 대토지주를 위한 업무대행약정서 내용뿐만 아니라 대토리츠 개발사업 전반에 관한 경험을 접목(椄木)시키고자 하였기 때문입니다. 자체 시행사업 경험을 바탕으로 대토지주를 위한 안전하고 비용을 최소화하고 수익을 극대화할 수 있는 사업제안으로 원주민들이 저희 회사를 믿고 자신 있게 발족하게 된 것입니다.
▣ 임채관 의장= 대부분의 수용지구 원주민들은 대토사업에 대한 정보와 부동산개발사업 경험이 부족합니다. 대토회사들은 이 점을 악용하여 대토보상권을 담보로 금융기관에 단순 대출을 알선해주고, 이른바 선(先)지급을 명분으로 원주민들의 대토지분(持分) 70% 이상을 가로채왔다는 것이 문제입니다. 또한, 대출금의 이자까지 대토계약자들에게 전가시켜 왔다는 데 문제의 심각성이 더하다는 것입니다.
▣ 정헌수 대표= 그렇습니다. 어찌보면 수용지구 원주민들은 불법 대토업체들의 먹이감이고 봉이 되어버린 것입니다. 정말 심각합니다. 알고보면 선지급은 대토 지주 본인의 대토보상권을 담보로 본인이 대출을 받은 것입니다. 그런데 업무대행사들은 마치 자기들이 대출로 선지급한 것처럼 약정서를 꾸며 원주민들의 대토보상 권리와 이익을 편취해간 것입니다.

정부는 대토보상권 불법전매금지에 역점
▣ 정헌수 대표= 어찌됐든 그동안 심각한 폐해였던 대토업무대행사들의 폭리에 대항하여 순수 원주민이 주인이 되는 대토개발조합 첫 사례를 만들고자 합니다. 한마디로 지금까지 공공주택지구의 대토개발사업은 수용당한 원주민들은 없고, 업무대행사들의 폭리와 심지어는 폭거(暴擧)현장이었다고 해도 과언이 아니었습니다.
▣ 임채관 의장= 저희 전국연대(공전협)는 자체적으로 분석해본 결과, 대토보상권 불법 전매가 일어난 사업지구가 과천지식정보타운을 시작으로 서울 마곡, 위례신도시, 수서역세권, 고향장항, 수원당수, 과천주암, 성남금토 지구, 성남복정 지구 등 많은 공공주택지구에 불법이 횡횡했던 것으로 파악하고 있습니다.
▣ 정헌수 대표= 국토부와 LH공사는 대토보상권 전매행위를 막고자 온갖 방법과 처방을 해보았지만, ‘백약이 무효’였습니다. 결국 정부는 대토 보상권 불법전매금지(선지급)를 차단하기 위해 토지보상법을 올해 4월 개정 공포(3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금)하였습니다. 그럼에도 불구하고 여러 사업지구에서 여전히 불법(不法)이 판을 치고 있습니다.
▣ 임채관 의장= 업무대행사들이 지금도 많은 사업지구에서 법을 조롱하면서 대토계약자들의 이익을 편취해 가는 불법행위를 그냥 두고만 있을 수 없습니다. 업무대행사들이 횡포를 부리는 이유는 저는 단 한가지로 생각하고 있습니다. 그들에게는 대토보상 개발사업이 그만큼 수익도 많고, 혜택도 많은 매력적인 사업으로 보는 것입니다. 그래서 수많은 대토업체들이 대토사업에 달려들고 있는 것입니다.
▣ 정헌수 대표= 대표적인 업무대행사들로 G사를 비롯하여 W사, M사, H사 등이 있습니다. 이들은 법의 사각지대를 교묘히 이용하여 지금도 순진한 대토계약자들의 권리를 무참히 가로채고 이익을 편취하고 있습니다.

대토업체의 잘못된 폐해 반드시 근절시켜야
▣ 백종원 대표= 대토업체들의 불법과 편법 등 심각한 문제점을 인식하여 전국연대(공전협)가 공정한 대토사업을 추진하고 시장의 안정화를 위해 ‘미래피엠’과 같은 건전한 회사와 MOU를 체결했다는 생각이 듭니다. 전국연대(공전협)가 추진해나갈 앞으로의 방향이나 대책이 있는지요.
▣ 임채관 의장= 앞서도 잠시 말씀드렸지만, 기존의 대토개발사업은 업무대행사가 사업주체 겸 채무자가 되고, 대토지주들은 단순 담보제공자로 국한되어 업무대행사가 일정 부분 확정수익금만 받게 하고 나머지 수익금은 전부 업무대행사가 가로채는 최악의 구조였습니다. 한마디로 원주민 대토계약자들은 업무대행사의 먹이 감이고 희생양이 되었다.
▣ 정헌수 대표= 대토개발사업은 일단 대토지주들 간에 공동사업 약정을 하고, 개발사업의 경험이 없으므로 전문 업무대행사에게 대토 및 개발사업 업무를 지원받아 대토계약자들이 사업주체가 되어 안전하게 사업을 추진하는 게 정상적인 절차입니다. 이번 구리갈매역세권 대토개발 사업을 들여다보면 대토지주들의 주인이 되어 대토조합을 결성하여 대토(대토리츠)와 관련된 업무는 외부 전문 업무대행사(PM사)와 단순 용역계약을 체결할 것입니다. 아주 투명하고 공정한 업무구조입니다.
▣ 임채관 의장= 전국연대(공전협)입장에서도 기존의 업무대행사 주도 사업에서 처음으로 대토지주들이 주인이 되어 개발사업의 이익금 100%를 원주민들이 받을 수 있게 되는 첫 사례가 된다는 점에서 이를 고무적으로 받아들이고 있습니다. 이제 전국연대(공전협)에 참여하고 있는 하남교산, 과천, 남양주 왕숙, 인천 계양, 고양창릉, 부천대장지구 등 큼직큼직한 3기 신도시 지구가 곧 보상에 착수하게 되면 위원장님들과 함께 대토사업을 비롯하여 전반적인 문제를 심도 있게 논의해볼 생각입니다.
▣ 정헌수 대표= 이번 구리갈매역세권 대토조합이 시금석이 되어 3기 신도시 및 공공주택지구에는 대토지주들이 더 이상 업무대행사의 먹이감이 되는 일이 생겨서는 안될 것입니다. 저희 회사로서는 전국연대(공전협)에 누(累)가 되지 않도록 투명하고 공정하게 열심히 일해 보려 합니다.
▣ 백종원 대표= 이제는 공공주택지구의 대토개발사업이 대토지주들이 주축이 되어 수익금도 온전히 챙기고, 수용지구에 재정착할 수 있는 근간이 되기를 기원해봅니다. 좋은 말씀들에 감사드립니다.