▲ 공전협-한국감정평가사협회 특별 대담회

강제수용토지에 대한 공정한 감정평가는 국민재산권을 보호하는 중요한 일이다. 토지가격이 감정평가사들에 의하여 결정되므로 많은 토지주들이 감정평가에는 관심이 많으나, 실제로 어떻게 감정평가가 이루어지고, 또 그것이 얼마나 중요한지에 대해서는 제대로 알지 못하는 것이 오늘의 현실이다.
현재 감정평가에 있어 개발이익은 배제되어 있다. 토지주의 땅을 헐값에 강제로 수용하여 막대한 이익을 내는 개발구조는 이제부터라도 지양되어야 한다. 사업시행자를 적정하게 감사할 기관도 없이 초월적인 힘을 주어 막대한 개발이익이 어디로 흘러들어 가는지도 모르는 현재의 개발방식은 이제 마무리되어야 한다는 것이다. 독재시대와 같이 토지주의 권리가 무시되는 현상은 이제 민주화 시대에는 없어져야 할 과제다. 개발이익의 적정한 부분은 공공의 이익에 사용됨은 당연하지만 일정 부분은 토지주와 공유함으로 민주국가에서 공산주의식으로 강제 수용한다는 말은 없어져야 할 숙제다. 최근 경실련에서 발표한 바와 같이 판교개발의 이익이 8조가 넘는다는 막대한 금액이 어디에 쓰여 졌는지도 모르는 이 시대에 사업자를 감시할 기구도 필요하고, 개발 이익의 일부는 토지주에게 환원하여 소외되는 국민이 없어져야 할 것이다. 공공주택지구 전국연대 대책협의회(공전협) 임채관 의장과 한국감정평가사협회 김순구 회장, 세 분의 감정평가사를 통해 토지주들의 재산권 보호와 권익향상에 유익한 의견들을 주고받는 대담회를 개최했다.

▣ 백종원 발행인= 수용지구에 있어서의 토지보상가격 결정은 어떻게 되나요?

▣ 임채관 의장= 최근 보상공고가 발표된 3기 신도시를 비롯해 전국 공공주택지구에서 수용되는 토지의 경우, 감정평가에 의한 가격 결정은 절대적이라고 할 수 있습니다. 문제는 이러한 사실을 잘 모르거나, 설령 안다고 해도 주민대책위원회나 토지주들이 사분오열되어 정상적인 감정평가가 진행되기 어려운 환경이 만들어져 어려움을 겪는 것이 가장 안타깝습니다. 매각의 주체인 토지주들이 가격을 결정할 수 없는, 수용지구의 현실구조상 토지주의 이익을 유일하게 대변하는 감정평가사의 역할은 매우 중요할 수밖에 없습니다.

▣ 백종원 발행인= 3기 신도시 관련 토지보상계획이 공고되기 시작했습니다. 국민께서 궁금한 점이 많을 것 같은데 토지보상의 법적 근거는 무엇인가요?

▣ 최경관 감정평가사= 대한민국 헌법입니다. 헌법 제23조를 보면 보상은 법률로써 하되 정당한 보상을 수행해야 한다고 규정하고 있죠. 이를 근거로 토지보상법(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 약칭)은 공공복리를 증진하고, 재산권을 보호하기 위해 토지보상의 방법, 절차, 시기 등을 규정하고 있습니다.

▣ 백종원 발행인= 그렇다면 토지보상액은 어떤 방법으로 결정되나요?

▣ 이홍규 감정평가사= 토지보상액은 토지보상법에 따라 여러 단계를 거쳐서 결정됩니다. 우선 사업시행자와 토지소유자의 협의를 통해 보상이 이뤄집니다. 협의보상 단계에서는 토지보상법 제68조에 따라 3인의 감정평가사에게 감정평가를 의뢰하고, 이를 산술평균한 금액으로 보상액이 결정됩니다. 협의가 안되면 수용재결, 이의재결, 행정소송의 권리구제 절차를 거쳐 보상액이 최종 결정됩니다.

▣ 백종원 발행인= 토지보상 감정평가에 대한 과거와 현재의 차이점이 있다면?

▣ 임채관 의장= 흔히 감정평가에 있어서 가장 중요한 기준은 <공시지가>라고들 알고 있습니다. 틀린 말은 아니지만 절대적인 것도 아닙니다. 감정평가를 함에 있어서 공시지가는 많은 기준 중 하나이지 절대적 기준은 아닙니다. 많은 기준 중의 하나라고 인식하는 것이 좋을 것입니다. 요즘은 대부분 전산화되어 있고 주변의 시세 등에 대한 파악이 쉬어져 과거에 비해 공시지가라는 하나의 기준에 얽매이지 않고, 다양한 기준을 검토하고 통계화하여 것이 가능한 시대에 접어든 것입니다.

▣ 백종원 발행인= 3기 신도시 등 대규모 수용지구에서의 감정평가사 선정의 중요성에 대해 설명 부탁드립니다.

▣ 임채관 의장= 특히 3기 신도시의 경우 해당 지역이 매우 넓을 뿐 아니라 넓은 지역을 나누어 감정평가해야 하는 부담도 있습니다. 3기 신도시처럼 넓은 지역일 경우, 동일한 지구임에도 분할, 감정평가를 실시하므로 어떻게 분할하고 평가하느냐에 따라 토지주의 불만이 생길 수 있습니다. 경험이 풍부하고 능력 있는 감정평가사를 선정해서 평가사 간에 협업과 조율이 잘 되어 큰 이견이 나오지 않는 평가가 진행될 때 나름의 유용한 평가결과를 기대할 수 있을 것입니다.

▣ 백종원 발행인= 감정평가사의 역할이 굉장히 중요해 보입니다. 감정평가사는 어떻게 추천되나요?

▣ 정지영 감정평가사= 3인의 감정평가사에게 감정평가를 의뢰한다고 했는데요. 모두 사업시행자가 의뢰합니다. 다만, 3인 중 2인은 토지소유자와 시·도지사가 각각 감정평가사를 추천합니다. 시·도지사의 경우에는 17개 시·도 중 15개 시·도가 한국감정평가사협회에 감정평가사 추천을 의뢰하고 있습니다.

▣ 백종원 발행인= 왜 이런 방식을 취하고 있나요? 특히 시·도지사 추천의 경우 협회가 의뢰를 받아 추천한다고 했는데요. 그 이유는 무엇인가요?

▣ 정지영 감정평가사= 헌법에서 보장하고 있는 정당한 보상을 실현하기 위해서입니다. 특히, 정부는 보상 절차에 있어서 갈등을 줄이고, 이해당사자로부터 감정평가의 독립성을 높이기 위해 2012년에 시·도지사 추천제도를 도입했습니다. 이는 정부가 공정성을 이유로 판사선택권을 소송당사자에게 부여하지 않는 사회원리와 동일합니다. 협회는 법정단체로서 업계의 유일한 협의기구이자 중립적인 단체이기 때문에 15개 시·도에서 협회에 감정평가사 추천을 의뢰하고 있습니다.

▣ 백종원 발행인= 시·도지사 추천제도와 관련해서 조합원 사이에서는 유·불리에 대한 이야기가 많은데요, 시·도지사 추천의 근거는 무엇인가요?

▣ 이홍규 감정평가사= 단순히 유·불리를 말하기보다 감정평가사가 정당보상실현이라는 헌법적 가치를 지켰는가가 더 중요하다고 생각합니다. 감정평가사가 독립적 위치에서 전문성을 바탕으로 공정한 감정평가를 한다면 국민 재산권을 보호하고, 정당한 보상을 실현할 수 있습니다. 감정평가사의 독립성을 보장하기 위해서는 중립적인 기관이 감정평가사를 추천하는 것이 무엇보다 필요하고요. 그래서 시·도지사는 감정평가의 독립성 보장을 위해 토지보상법 제68조의 규정과 조례를 근거로 협회에 추천을 의뢰하고 있습니다.

▣ 백종원 발행인= 말씀하신 조례는 어떻게 규정되어 있나요?

▣ 정지영 감정평가사= 국토교통부에서는 표준지침을 제정해서 2012년에 각 시·도에 배포했고, 각 시·도는 이를 기초로 조례 등의 형태로 추천기준을 마련했습니다. 시·도 조례에서 추천제도를 강행규정으로 규정한 곳이 있는 반면, 그렇지 않은 곳도 있습니다.

▣ 백종원 발행인= 임채관 의장님, 도 추천 감정평가사의 역할 및 중요성은 무엇인가요?

▣ 임채관 의장= 한국감정평가사협회에서 추천하는 지자체(시·도)추천 감정평가사가 어느 한 쪽 편일 것이라는 선입견은 버리는 것이 좋습니다. 시·도 추천 감정평가사가 중간 값을 제출하여 실익이 크지 않다 하더라도 최소한 더 얻을 수 있는 유익이 있음을 간과해서는 안됩니다. 시·도 추천 감정평가사는 토지주 추천 감정평가사와 LH 등의 사업시행자 측 감정평가사 간의 중간자적 입장에서 개입할 수 있고, 오히려 감정평가 결과의 신뢰를 높일 수 있는 방법이 있습니다. 감정평가금액이 2인이 제출한 것보다는 3인이 제출한 것이 더 신뢰성이 있고, 추후 심사과정에서도 무난히 통과할 수 있기도 합니다. 그래서 공공주택지구 전국연대 대책협의회(공전협)가 이 부분에 대하여, 한국감정평가사협회와의 긴밀한 협의를 가지고 있고 아무튼 토지주들에게 가장 유리한 방향으로 도움되는 방향으로 문제에 접근해가고 있습니다.

▣ 백종원 발행인= 시·도지사 추천을 반대하는 주민들도 있다고 하는데, 그 이유는 무엇인가요?

▣ 정지영 감정평가사= 협회에서 시·도지사 추천이 생략되는 사례에 대한 실태를 파악하기 위해 설문조사를 했었습니다. 직접적으로 시·도지사 추천을 생략하도록 유도하는 행동을 목격한 적이 있냐는 질문에 69%가, 간접적으로 목격한 적이 있냐는 질문에는 74%가 그렇다고 답했습니다. 누구로부터 요청을 받아서 시·도지사 추천이 생략되는지에 대해서 응답자 64%가 토지소유자의 요청이라고 답했습니다. 아마도 주민들께서는 토지보상액이 낮아질 것으로 생각하시는 것 같습니다. 하지만 이에 대한 근거는 없습니다.

▣ 백종원 발행인= 최근에는 시·도지사 추천 배제가 늘어나는 편인가요?

▣ 최경관 감정평가사= 협회에서 분석하기로는 수도권을 중심으로 시·도지사 추천이 줄어드는 추세라고 판단하고 있습니다. 시·도지사 추천제도의 도입 취지가 퇴색될까 걱정입니다.

▣ 백종원 발행인= 협회는 시·도지사 추천제도가 꼭 필요하다는 입장인데, 그 이유는 무엇인가요?

▣ 최경관 감정평가사= 시·도지사 추천제도는 보상액을 둘러싼 사회적 갈등을 해소하고, 이해당사자로부터 독립된 입장에서 감정평가하도록 도입됐습니다. 제도 도입의 취지를 위해서 그리고 감정평가의 객관성, 공정성, 균형성을 높이고, 정당한 보상을 실현하기 위해서 꼭 필요한 제도라고 생각합니다.

▣ 백종원 발행인= 그렇다면 토지소유자에게 불리하지 않게 해줄 방법이 있나요?

▣ 이홍규 감정평가사= 감정평가사가 독립적인 위치에서 공정하게 평가할 수 있는 환경이 조성된다면 유·불리에 대한 주민의 걱정도 자연스레 없어질 것으로 생각합니다. 앞서 말씀드렸다시피 감정평가사가 정당보상실현이라는 헌법적 가치를 지켜나가기 위해서 시·도지사 추천제도는 꼭 필요합니다.

▣ 백종원 발행인= 시·도지사 추천의 공정성을 확보하기 위해 많이 고민하는 것 같아요.

▣ 정지영 감정평가사= 시·도지사 추천을 받은 감정평가사가 나중에는 사업시행자가 선정하는 감정평가에도 참여하기 위해 사업시행자에게 이끌려가는 거 아니냐는 우려도 있고, 주민들께서도 걱정하시는 부분이 많다고 생각합니다. 협회는 이러한 점을 인식하고 있고, 주민분들과 함께 해결책을 찾기 위해 많이 고심하고 있습니다. 시·도지사 추천제도의 도입 취지에 맞게 협회 역시 시·도지사 추천 감정평가사가 공정한 감정평가를 할 수 있는 환경을 조성하도록 고민하고 노력할 것입니다.

▣ 백종원 발행인= 최근 3기 신도시를 포함한 연대회의가 구성된 것으로 알고 있습니다. 연대회의는 무엇을 고민하고 있고, 협회가 고민하는 것은 무엇인가요?

▣ 정지영 감정평가사= 공공주택지구 전국연대 대책협의회 의장님을 비롯해 대책협의회와 교류하고, 정당한 보상을 위해 의견을 나누고 있습니다. 연대회의에서는 과연 정당한 보상을 받을 수 있을 것인가, 개발이익은 사업시행자가 모두 가져가는 것은 아닌가 등등 고민을 많이 하는 것으로 알고 있습니다. 협회 역시·도 연대회의의 고민을 합리적으로 풀어나가기 위해 함께 고민하고 주민들께서 정당한 보상을 받을 수 있도록 노력해 나가겠습니다.

▣ 백종원 발행인= 수용지구 토지주에게 당부할 사항은?

▣ 임채관 의장= 앞서 언급한 바와 같이 토지주에게 가장 중요한 것은 토지주 추천 감정평가사를 잘 선임하는 것입니다. 경험이 많고 능력 있다고 판단되는 감정평가사를 사전에 섭외하는 것이 좋습니다. 특히 3기 신도시와 같이 면적이 큰 지역은 분할하여 감정평가할 확률이 많으므로 감정평가사의 풀을 구성하는 것도 하나의 좋은 방법일 것입니다. 대부분 지구에서 감정평가사를 접할 기회가 많지 않으므로 주변 지역의 잘 된 감정평가 사례나 잘못된 감정평가사례 등을 참조하는 것이 좋을 것입니다. 그러나 각 개별지구에서는 이러한 사항들을 조사하는데 한계가 있습니다. 따라서 공공주택지구 전국연대 대책협의회(공전협)와 같이 검증된 단체와 연합하여 조언을 받는 것이 좋은 방법이라고 생각합니다. 한번 감정평가하여 결정된 사항에 대해서는 돌이킬 수 있는 방법이 없습니다. 토지주마다 기대하는 보상금액이 있을 텐 데, 실패한 감정평가는 돌이킬 수 없는 후유증으로 남기게 될 것입니다. 사전에 미리 준비하고 계획하여야 불이익을 줄일 수 있을 것입니다.

▣ 백종원 발행인= 시·도지사 추천을 하면 협회가 해당 회원사에 많은 의견을 주겠다는 생각이신데, 무슨 의견을 생각하고 있나요?

▣ 정지영 감정평가사= 시·도지사 추천제도의 도입취지와 운영방법에 대해서 적극 설명하겠습니다. 협회와 감정평가사, 토지소유자가 법적 테두리 안에서 서로 협력하고 상생할 수 있도록 지원도 아끼지 않겠습니다. 이를 바탕으로 시·도지사 추천을 받은 감정평가사가 독립성을 가지고 공정하게 평가할 수 있도록 협회 차원에서 지원하겠습니다.

▣ 백종원 발행인= 토지주들에게 당부하고 싶은 사항은?

▣ 임채관 의장= 토지주들은 단합하여 하나의 힘을 만들어 내는 것이 중요합니다. 개인의 이익을 앞세워 협력하지 못하고, 특히 토지주들에게 유익을 가져다줄 능력이 뛰어난 감정평가사를 추천하지 못한다면, 모든 것은 물거품이 되어버릴 수도 있습니다. 개인의 보상도 기대치에 훨씬 못 미칠 수 있기에 서로 단합하여 하나의 힘으로 모으는 것이 정말 중요하다고 믿습니다. 또, 정보의 확보가 중요합니다. 개별 지구단위로 정보를 취득하기는 쉽지 않습니다. 또한 하나의 개별지구의 힘으로 얻을 수 있는 것은 없습니다. 현재 소속된 지구가 어떠한 상황인지는 각 지구마다 다를 것이나, 모든 지구가 하나의 힘으로 단합하고 서로 교류하고 정보를 취득하여 본인들의 이익을 최대한 만드는 것이 필요합니다.

▣ 백종원 발행인= 마지막으로 당부하고 싶은 말이 있다면?

▣ 김순구 회장= 시·도지사 추천제도는 국민의 소중한 재산권을 보호하고, 헌법 가치인 정당한 보상을 실현하기 위해 시행되고 있습니다. 한국감정평가사협회는 투명한 시스템에 따라 각 시·도에 감정평가사를 추천하는 등 시·도지사 추천제도가 본래 취지에 맞게 운영될 수 있도록 최선을 다해 뒷받침하겠습니다. 많이 응원해 주시고, 지켜봐 주시길 부탁드립니다. 감사합니다.

▣ 임채관 의장= 저희 공공주택지구 전국연대 대책협의회가 앞으로도 토지주들 편에서 재산권을 보호하고, 대토사업의 경우, 그 이익을 토지주들에게 100% 돌려드리는 구조를 만들 수 있도록, 그 안에서 토지주 편에서 권익 증진을 위해 꾸준히 노력할 것을 다짐합니다.