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김현지 공인중개사 부동산 칼럼 "전세계약갱신청구권이란?"
지윤석 기자  |  jsong_ps13@naver.com
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승인 2021.11.15  15:08:40
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전세계약갱신청구권은 세입자가 희망할 경우 임대차 계약을 1회 갱신하도록 청구할 수 있는 권리를 뜻한다. 쉽게 말해, 계약 갱신청구권은 전세 기간을 2년에서 2년을 추가로 연장할 수 있는 제도로 세입자 입장에서 본다면 4년이라는 시간 동안 주거 문제를 안정적으로 확보하게 되는 제도라고 할 수 있다. ​하지만 계약갱신청구권이 꼭 만능이라고 할 수는 없다. 집 주인에게 정당한 사유가 있을 시 재계약을 거절할 수 있기 때문이다. 재계약 거부가 가능한 경우는 다음과도 같다.

① 임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우
② 서로 합의하여 보상을 지급한 경우
③ 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우
④ 주택의 일부 이상 파손된 경우
⑤ 임대인 본인, 직계존속이 실거주하는 경우

 

   
 

물론 의도 자체만 놓고 본다면 계약갱신청구권은 주거 안정에 있어 긍정적인 제도인 것은 맞으나 재계약을 청구하는 과정에서 벌어지는 집 주인과 세입자의 분쟁은 여전히 많은 논란을 야기하고 있다. 우선 핵심부터 짚어보면, 세입자가 계약갱신청구권을 요구하면 임대인은 정당한 거절 사유가 없다면 거절할 수 없다는 것이 기본 요지다. 또한 이렇게 계약갱신을 하게 될 때는 종전 임대료의 5%밖에 못 올려준다. 문제는 임대료를 올려 받으려는 임대인과 임대료를 더 안 올려주려는 임차인간의 법적인 분쟁이 발생할 수 있다는 것이다. 다시 말해, 새 임대차법에서는 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 상황과 거절할 수 있는 상황이 중요 포인트로 부상할 수 있다.

 

   
 


그렇다면 계약갱신청구권 사용 여부에 사람들이 왜 이리 민감하게 반응하는 걸까? 세입자 입장에서는 당연히 전세 보증금을 인상하지 않고 2년 더 거주하기 위해서이지만, 임대인의 입장에서는 왜 그리 기를 쓰고 올리려고 하는지 이해를 못하는 이들도 있을 것이다. 임대인의 입장에서는 단순히 2년 간, 인상 못한 보증금이 중요한 것이 아닌 그로 인해 매매가격에도 영향을 미친다는 것이 문제이기에 민감한 반응을 보이는 것이다.
그런가 하면, 계약갱신청구권은 자동적으로 행사되는 사항이 아닌, 임차인이 청구를 해야 한다. 

단적으로 세 만기가 되었지만 임대인과 임차인이 상호 합의 하에 임대료를 5% 이상 더 증액할 수 있으며, 이 경우는 계약갱신청구권을 사용한 것이 아니니 다음 세 만기 때 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 것이다. 또한, 1회 사용 가능함으로 계약갱신청구권을 이번에 한 번 사용해서 2년 연장이 되었다면 그 뒤에는 계약갱신청구권을 사용하지 못하고 임대료 인상에 합의가 안 된다면 퇴거해야 한다. 또한, 계약갱신청구권을 거절하고 제3자에게 재임대를 주고 싶어하는 사람은 실거주로 거절한 뒤 제3자에게 임대를 하는 경우도 있다.(※ 상담문의. 010-5879-3999)


글 | 김현지 공인중개사

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