▲ [사진 = 동행건설]

최근 몇 년 동안 물류부동산 시장은 뜨거웠다. 금년에 이어 지속적으로 인기가 있을 것이라는 것이 전문가들의 예상이다. 그 근거로 여전히 공급과 수요가 크게 늘어날 것이고 투자자들이 수적으로 증가하고, 다양한 우리사회 산업구조의 변화와도 밀접한 관련이 있다는 것이 중론이다. 특히 신선물류센터에 대한 니즈가 증가하고 있다는 점에서 향후 물류부동산 시장의 공급이 늘어날 것으로 기대되고 있다.

그럼 신선식품과 물류부동산은 무슨 관계가 있는 걸까? 온라인 신선식품 시장과 물류부동산 시장의 상관관계는 먼저 오프라인시장의 한계성에 있다. 오프라인은 서비스 및 시장의 확장에 제한이 많지만, 온라인은 시장의 무한한 확장과 수요를 늘리는데 제한이 없어 오프라인의 한계를 온라인으로 극복하는 인터넷 시대가 도래했다. 또한 온라인 상거래가 활발하면서 오프라인과 달리 공간과 시간에 구애 받지 않는 온라인 시장에서 연간 13조가 거래되고 있다. 온라인 중심 소비는 소비자의 고품질 서비스 요구, 특히 저녁 주문 및 야간배송이 가능해졌다. 기업은 소비자의 요구에 고품질 서비스를 핵심 경쟁력으로 인식할 수밖에 없고, 새벽배송을 넘어서 야간 배송 서비스를 도입하였다. 이러한 서비스는 편리와 경험을 공유하는 주요 소비층인 밀레니얼 세대, 1인가구, 워킹맘, 가정주부고객 등을 상당히 매료시키면서 고객의 니즈는 당일 배송 물류센터의 수요를 빗발치게 했다. 이와 같은 현상은 수도권 당일 배송을 위한 새벽 배송과 야간 배송을 위한 신선식품 물류센터 부족 현상 및 입지 확보 경쟁 가속화로 저온 물류센터를 기반으로 한 물류 부동산 몸값은 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 김성훈 대표는 “최근 서울·인천·경기 등 수도권 물류센터의 증가세가 두드러진다. 특히, 물류 부동산 사업매력도 상온 물류센터의 성장률은 20%인데 반해 저온물류센터는 40~50% 성장 전망을 보이고 있다. 이에 상온 물류센터를 저온 시설로 변경 운영했지만 여전히 공급에 차질이 있다. 저온물류센터는 향후 몇 년 동안 건설업계의 블루오션이 될 것이다”고 저온물류센터의 필요성을 설명했다.

인천 북항 C1 ‘스마트 로지스틱스 저온물류시설’

항공 및 항구물류 모두 소화 가능한 최적의 위치

㈜동행건설(대표 김성훈)은 인천광역시 서구 원창동에 약 8,448.85평 규모의 저온 물류센터를 신축, 개발하고 있다. 이 사업은 상장사인 ㈜일군토건이 시공에 참여하고, KB부동산신탁이 책임 준공형 관리형토지신탁으로 건설 안정성을 확보하고 있다. 저온 물류센터의 입지는 인천국제공항 및 김포공항, 북항과 인접하여, 항공 및 항구물류 모두 소화 가능한 입지에 최적의 위치해 있으며, 인천공항고속도로, 제2외곽순환도로, 경인고속도로 등과 인접하여 서울 및 수도권의 진‧출입이 용이한 위치다. 또한, 인근 저온물류창고 대비 89.6% 낮은 수준의 임대료를 자랑하며, 수도권 주요도로 및 공항 및 항구와 인접하고 인구밀집지역인 인천, 서울, 경기 서부와 인접하여 유통비용 절감이 가능하다. 대도시 인근에 위치해 인력 수급이 수월하고, 차량 이동동선을 최소화해 이동속도 및 효율을 높이는 수직반송기를 배치했다. 인천 북항 C1 스마트 로지스틱스 저온물류시설 개발사업으로 불리는 이 사업은 대지면적은 7,326.90㎡(2,216.39평), 전체연면적은 27,930.09㎡(8,448.85평)이다. 건폐율은 47.41%, 용적률은 298.99%이며, 사업규모는 지하 1층~지상 7층, 주차대수 70대로 2023년 중반에 준공될 예정이다.

한진중공업, 인천 북항 물류 부동산 사업 본격화

인천지역 물류센터 공급량은 지속적 증가, 수도권과의 연계성 매우 뛰어나

미래 성장 가치가 높은 핵심 요소는 물류 거점 지역에서 나온다. (주)동행건설은 한진중공업에서 동북아 물류거점을 목적으로 확보한 인천 북항 배후 부지 내 위치한 저온 물류센터 개발에 최적합한 부지 검토 후, 인천 북항 배후부지 중 중심에 위치한 필지를 매입했다.

해당 위치는 내항 인천항 입구까지 6km(15분), 남항 아암물류단지까지 9km(20분), 송도신도시 제2연육로까지 17km(35분), 경인항 정서진까지 10km(20분), 부천 경인고속도로IC까지 13km(17분), 서울 목동 영등포까지 25km(35분)으로 매우 유리한 입지다. 5km 범위 내에 내항, 청라IFEZ, 주안국가산단, 서부일반산단이 위치해 있고, 10km 이내에 남항, 경인항, 인천시청, 부평국가산단, 검단일반산단이 있으며, 15km 이내에 송도 및 영종IFEZ, 부천시, 남동국가산단, 송도지식정보산단이 자리하고 있다. 이는 항구와 국제공항을 모두 보유한 수도권 유일의 입지일 뿐만 아니라, 경인고속도로를 비롯한 제2외곽순환도로를 갖춘 교통 인프라 요충지이다. 더불어 편리한 교통과, 물류기지로 항구와 국제공항을 모두 보유한 입지 특성을 지니고 있다.

(주)동행건설 김성훈 대표는 “인천지역 물류센터 공급량은 지속적으로 증가하는 추세이며, 1만평 이상의 대형물류센터 공급도 증가하고 있다. 인천지역 내 물류센터 연면적별 점유비 분석결과, 현재 준공되어 가동 중인 1만평 이상의 물류센터 비율이 30% 미만으로 나타났다. 건축 인허가를 통한 공급예정분 점유비를 보았을 때, 1만평 이상의 대형물류센터가 91%를 차지하여 최근 인천권 내 대형물류센터 개발이 활발히 이루어지고 있음을 알 수 있다”고 말했다.

특히 인천시 인구는 2016년 300만명 돌파 후, 인구증가율 또한 상승 추세로 지속적 인구증가가 기대된다. 특히 수도권과의 연계성은 매우 뛰어나 이 곳에 저온물류센터의 입지가 최적이라고 생각했다“고 밝혔다.

물류시설의 핵심은 임대료, 접근성, 시설

유사권역 저온 물류창고 대비 낮은 임대료로 경쟁력 높아

수도권권역 중 항만 및 공항과 인접한 인천 및 서부권역, 인구가 밀집한 서울, 수도권서‧남부권역의 경우, 신선식품의 온라인 판매 증가에서 비롯된 수도권 지역의 수요 증가로 인해 낮은 공실률 및 높은 임대 시세를 형성하고 있다. 수도권 권역 저온 물류창고의 평균 임대료는 64천원/평이며, 상‧하위 30%의 평균 임대료는 각각 71천원/평, 57천원/평으로 집계된다. 2020년 1월말 시장조사 자료에 따르면, 저온물류센터의 임대료 가격 범위는 45천원~90천원/평으로 형성되어 있으며, 임대료 중위 값은 67천원/평으로 형성되어 있다. 본건 반경 10km 거리 내 물류센터의 경우, 임대료는 평균 65천원/평 수준으로 조사되어 본건 평균 임대료 60천원/평의 가격(임대) 경쟁력은 높은 수준이다. 본건 인근에 위치한 세인티앤엘의 경우, 저온 임대료 70천원으로 조사된다. 유사권역 저온 물류창고 임대료 대비(평균 67,000원) 약 89.6% 수준의 낮은 임대료로, 임대료 경쟁력이 높다.

유통비용 절감과 인력수급의 용이성

물류시설 운영의 효율성은 시설 활용 중요

물류시설의 가장 큰 경쟁력인 최고의 입지조건을 갖추고 있다. 인천공항고속도로(남청라IC)를거쳐 인천공항과 서울 도심 등의 진‧출입이 용이하며, 주변 반경으로 서울외곽순환도로, 영동고속도로, 평택-제천고속도로, 경인고속도로, 서해안고속도로의 진‧출입이 수월하다. 김포공항, 인천국제공항과 매우 인접하고, 서울도심, 경기 서‧남부권역과 같은 인구수가 많은 지역과의 도로 교통여건이 우수하여 유통비용 절감이 가능한 입지다. 인천광역시 제3차 지역물류 기본계획에 따르면 인천공항과 인천항의 물동량 우선처리 정책으로 동서방향 도로망은 발달한 반면, 인천 도심에서 경기도 남북부와 강화도 방향의 남북측 도로망은 상대적으로 미흡하여 남북간 물류수송이 어렵다. 인천광역시에서 추진하고 있는 현재 인천항의 물류체계를 향후 인천신항으로 전환하기 위해서는 남북측 광역 도로망이 절대적으로 부족한 실정이다. 광역 도로망을 개선하기 위해 동서 2개 노선, 남북 4개 노선 등 총 6개의 노선을 추가 구축할 계획이다. 간선도로망은 동서측 107.33km, 남북측 105.9km 구간이 구축되어 있으나, 개설되지 않은 8개 구간 26.8km와 확장이 필요한 9개 구간 16.0km는 목표연도 내 개통 및 확장을 목표로 사업을 추진 중이다.

(주)동행건설이 계획하고 있는 저온 물류부동산은 수직반송기 및 화물용 엘리베이터를 통해 상품을 이동 및 보관하는 사업장이다. 이동속도 및 이용방법이 중요함에 따라 각 층별 수직반송기를 6대 설치하였으며, 추가적으로 전층을 이용할 수 있는 화물용 엘리베이터 2대를 통하여 물류시설에 대한 효율을 극대화했다. 수직반송기는 팔레트 전용 반송을 위한 고기능, 고속도, 능력의 수직반송기로서 각종 센서에 의해 안전에도 만전을 기한, 안전하고 신뢰성이 높은 수직운송 기계다. 화물용 엘리베이터는 팔레트나 화물을 옮기는 방식이 일반 엘리베이터와 비슷한 원리로 승강로 높이에 따라 유압식 또는 전기식으로 설치된다.

(주)동행건설 김성훈 대표는 “최근 인천 1,000평 이상 물류센터 기준으로 임차인 조사 결과, 주로 운송, 식품 취급업체가 입주하여 물류센터를 운영하고 있다. 쿠팡, 오뚜기, 쉐보레, 한국지엠, CJ대한통운, 한국로지스풀 등의 국내외 주요업체를 중심으로 꾸준한 임차수요가 있다. 특히 코로나19 시대와 1인 가구가 연평균 5.6% 증가하면서 간편조리 신선식품, 소포장 상품의 다양화, 가정대체식품 50% 폭발적인 성장 등으로 저온물류센터는 수요에 비해 공급이 크게 부족하다”고 설명했다.

신선식품의 제품 출시 및 폭발적 증가는 물류 부동산의 기회

유통업체의 신선식품 품목 강화와 저온 물류센터 및 물류 부동산은 불가분의 관계로, 동행건설은 국내 신선식품 냉장·냉동 물류 시장의 성장 및 미래 발전 가능성을 짐작했다. 첫째로 가정식 간편대체식품(HMR)이 물류시장 및 생태계의 미래 성장 동력이 된다는 것이다. 2020년까지 HMR 연구개발(R&D)에 국내에서는 2조 2000억 원, 해외에서는 1조 4천억 원을 투자한다고 한다. 둘째로 CJ대한통운이 새벽 배송 안정화 및 저온물류센터 거점 인프라를 확대 구축한다. CJ제일제당은 소비자 라이프스타일에 최적화 된 밀키트를 선보이고 상품 경쟁력 강화하고 있다. 셋째로 신선식품이 주도하는 물류시장의 지속 성장 가능성이다. 소비자의 온라인 구매형태는 지속적인 성장세로, 신선식품 및 물류시장이 비대해질 것으로 전망된다. 넷째로 신선식품의 지속적인 상품 개발 및 출시는 온라인 매출 증대로 이어져 물류환경에 긍정적 영향 미친다. 소비자 라이프스타일에 최적화 된 신선식품 및 밀키트 공급이 증대되고 있다.

현재 안산대학교 겸임교수로 있는 김성훈 대표는 “새벽 배송과 간편대체식품(HMR)시장이 물류 부동산의 견인차 역할을 한다. 폭발적인 온라인 식품거래량 증가는 새벽배송 및 가정간편식의 성장 덕분이다. 1인 가구 구성원의 경우, 출근 전 또는 후에 집 앞 현관까지 소량의 고품질 식재료나, 바로 먹을 수 있는 제조된 밀키트 등이 배달되기를 기대한다. 때문에 가정간편식 시장이 성장하며 온라인 식품거래의 가장 큰 수요 요인으로 빠르게 배송해야 하는 새벽배송으로 이어지게 되었다. 새벽 배송과 HMR 시장의 성장 규모를 살펴보면 가정간편식은 2016년 이후 연평균 성장률 30%의 성장규모를 보이며 HMR 시장이 커졌고, 새벽배송은 2015년에 100억 규모에서 2019년에는 8,000억 규모로 80배 성장했다. 그러나, 신선식품 및 냉장 냉동 시장의 온라인 거래 규모가 급성장하면서 저온물류센터 수요는 증가했지만, 저온물류센터의 공급부족현상이 나타나며 이에 따라 향후 물류 부동산의 전망이 더욱 좋다”고 강조했다. 김 대표는 현재 인천 청라 웨이브리치를 분양중인 (주)두리씨엔디의 경영고문으로 활동하고 있다.